Por Tiago da Silva Cândido
Para alugar com segurança em uma cidade do agro, procure imóveis por imobiliárias e corretores com registro no Creci, visite o local antes de pagar qualquer valor, confira na matrícula do cartório quem é o dono e leia o contrato com atenção a quatro pontos: prazo, reajuste, garantia e multa por saída antecipada. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite exigir só uma garantia e limita a caução a três meses de aluguel.
Cidades agrícolas do Bolsão cresceram rápido nos últimos anos. Chapadão do Sul passou de 18.815 para 30.993 habitantes entre os Censos de 2010 e 2022, considerando os limites atuais do município, e Costa Rica, de 17.507 para 26.037. A chegada de trabalhadores, técnicos e famílias aumenta a procura por casas e apartamentos e torna a negociação mais disputada, o que pede ainda mais cuidado.
Onde e como procurar
- Imobiliárias e corretores registrados: a intermediação imobiliária é atividade regulamentada. Confira o número de inscrição do profissional ou da empresa no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) antes de fechar negócio.
- Anúncios on-line e grupos de mensagens: são úteis para ter uma ideia de preço e oferta, mas também concentram anúncios falsos.
- Indicações no trabalho: empresas do agronegócio, cooperativas e colegas costumam saber de imóveis disponíveis, sobretudo para quem chega transferido.
- Visita presencial: conhecer o imóvel, a rua e o bairro em horários diferentes revela barulho, iluminação, distância do trabalho e da escola.
Como evitar o golpe do aluguel
O golpe mais comum é o anúncio de imóvel bonito, com preço abaixo do mercado, em que o falso proprietário pede um Pix para “reservar” a casa antes da visita. Nunca pague sinal sem ver o imóvel, sem confirmar quem é o dono e sem contrato assinado. Desconfie de pressa e de contas bancárias em nome de terceiros.
O que conferir no imóvel antes de assinar
- Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, para confirmar quem é o proprietário e se há impedimentos.
- Débitos de IPTU junto à prefeitura.
- Contas de água e luz sem pendências, além do número da matrícula da Sanesul e da unidade consumidora da Energisa, para fazer a troca de titularidade.
- Condições físicas: infiltrações, instalação elétrica, pressão da água, portas, janelas e fechaduras.
- Regras do condomínio, se houver, como animais, vagas e taxa mensal.
Cláusulas que merecem atenção no contrato
| Ponto do contrato | O que diz a Lei do Inquilinato |
|---|---|
| Garantia | Pode ser caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento. Só uma por contrato. |
| Caução em dinheiro | Limitada a três meses de aluguel. |
| Aluguel antecipado | Proibido, salvo em locação para temporada ou quando não há garantia. |
| Saída antes do prazo | O inquilino pode devolver o imóvel pagando multa proporcional ao tempo que falta. |
| Transferência pelo empregador | O inquilino fica dispensado da multa se avisar por escrito com 30 dias de antecedência. |
| Vencimento | Se o contrato não definir, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte. |
| Recibo | O locador deve fornecer recibo discriminado dos valores pagos. |
A regra da transferência é especialmente útil em cidades do agro, onde muitos profissionais trabalham para empresas com unidades em vários estados.
Prazo e reajuste
Contratos residenciais de 30 meses ou mais terminam na data combinada, e o proprietário pode retomar o imóvel sem precisar justificar. Em contratos mais curtos, ao fim do prazo a locação se prorroga por tempo indeterminado e a retomada só pode ocorrer nas hipóteses previstas no artigo 47 da lei. O aluguel é livremente negociado, mas não pode ser atrelado ao salário mínimo, ao câmbio ou a moeda estrangeira. O índice de reajuste, geralmente anual, deve estar escrito no contrato.
Checklist rápido do inquilino
- Visitei o imóvel e conferi a matrícula no cartório
- O contrato tem prazo, valor, índice e data de reajuste
- Há apenas uma garantia, e a caução não passa de três meses
- A multa por saída antecipada é proporcional
- O laudo de vistoria com fotos foi anexado e assinado
- Está definido quem paga IPTU, condomínio e seguro
Vistoria: a proteção na hora de sair
A lei obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso e a fornecer, quando pedido, uma descrição minuciosa do estado do imóvel. Na prática, faça um laudo de vistoria de entrada com fotos e vídeos de cada cômodo, registrando manchas, rachaduras e o funcionamento de torneiras, tomadas e chuveiros. Assinado pelas duas partes e anexado ao contrato, ele evita cobranças indevidas na devolução. O inquilino responde apenas por danos além do desgaste normal de uso.
Quem paga o quê
- Inquilino: aluguel, contas de consumo, como água, luz e gás, e despesas ordinárias de condomínio, como limpeza e manutenção do dia a dia.
- Proprietário: despesas extraordinárias de condomínio, como reformas estruturais e pintura de fachada. A lei também atribui ao locador o IPTU e o seguro contra incêndio, mas permite que o contrato transfira essas despesas ao inquilino, o que é comum. Por isso, leia essa cláusula com atenção.
Aluguel por temporada para quem trabalha na safra
Trabalhadores que chegam por poucos meses podem usar a locação para temporada, prevista na lei para prazo de até 90 dias. Nesse formato, o proprietário pode cobrar o aluguel antecipadamente. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição do dono, a locação passa a valer por tempo indeterminado.
Perguntas frequentes
O proprietário pode pedir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Fui transferido pela empresa. Preciso pagar a multa?
Não, desde que a transferência tenha sido determinada pelo empregador e você avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
O dono pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
Durante o prazo combinado, o locador não pode reaver o imóvel, salvo nas situações previstas em lei, como falta de pagamento ou descumprimento do contrato.
Preciso registrar o contrato em cartório?
Não é obrigatório para que o contrato tenha validade entre as partes, mas o reconhecimento de firma das assinaturas e o laudo de vistoria anexado dão mais segurança.
Fontes consultadas: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato); Semadesc-MS, com dados do Censo 2022 do IBGE.
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